” (…) în analiza inconvenientelor normale de vecinătate trebuie avute în vedere şi consideraţiile de ordin personal ale proprietarului afectat, amploarea şi natura inconvenientelor pe care aceasta le suportă depinzând de sănătatea şi vârsta sa.”
”TRIBUNALUL B_____
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia civilă Nr. 92/2020
Şedinţa publică de la 20 Februarie 2020
Pe rol fiind soluţionarea cererii de apel formulată de apelanta U______ D___ SRL, JXXX, cu sediul în ___________________, judeţul B_____, împotriva sentinţei civile nr. 7259/18.12.2019 pronunţată de Judecătoria B_____ în dosarul nr. XXXXX, având ca obiect ordonanţă preşedinţială, în contradictoriu cu intimata B____ O______ R________, CNP – xxxxxxxxxxx cu domiciliul ales la Cabinet Avocat ……………………din …………………, judeţul …………….
Dezbaterile orale au avut loc în şedinţa publică din 19.02.2020 şi s-au consemnat în încheierea de şedinţă din acea dată, când instanţa în temeiul dispoziţiilor art. 396 C.p.civ. a amânat pronunţarea la data de 20.02.2020.
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B_____ la data de 05.12.2019 cu nr. XXXXXX reclamanta ___________________ în contradictoriu cu pârâta B____ O______ R________ a solicitat pe calea ordonanţei preşedinţiale obligarea pârâtei în a-şi da acordul cu privire la schimbarea destinaţiei imobilului deţinut de reclamantă.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat în esenţă că în temeiul contractului de închiriere nr. 4/13.06.2019 a devenit locatarul imobilului situat în B_____, _____ ce se învecinează (un perete comun) cu imobilul proprietatea pârâtei, respectiv __________a înregistrat imobilul la ORC ca sediu secundar. Reclamanta a încheiat un contract de finanţare (ajutor de minimis) în vederea derulării unei afaceri – respectiv curăţătorie de covoare, însă în vederea obţinerii autorizaţiei de funcţionare este necesar acordul vecinilor pe orizontală şi verticală, ce a fost obţinut, cu excepţia pârâtei care îşi exercită dreptul cu rea credinţă, refuzând să îşi dea acordul, deşi a fost notificată. Prejudiciul reclamantei este dat de pierderea sursei de finanţare. Reclamanta a mai arătat că sunt îndeplinite condiţiile admiterii ordonanţei preşedinţiale.
În drept, au fost invocate prev. art. 630 NCC, art. 14, 15 NCC.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii.
A ridicat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, nefiind îndeplinită condiţia referitoare la neprejudecarea fondului.
A ridicat excepţia prematurităţii, arătând că potrivit art. 40 din L. nr. 196/2018, înainte de emiterea acordului este necesar avizul comitetului executiv al asociaţiei de proprietari.
Pe fond pârâta a arătat în esenţă că suferă de astm, recomandarea medicală fiind să evite aburul, umiditatea, praful şi scamele. Potrivit PUZ, zona are destinaţie rezidenţială. Mai mult, din contractul de închiriere nr. 4/13.06.2019 rezultă că reclamanta este obligată să nu schimbe destinaţia imobilului închiriat.
Întâmpinarea au fost întemeiate în drept în baza disp. L. nr. 196/2018, L. 114/1996.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtei.
La termenul din data de 17.12.2019 instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii invocată de pârâtă.
Prin sentinţa civilă nr. 7259/18.12.2019 pronunţată în dosarul nr.XXXXXX al Judecătoriei B_____ s-a respins excepţia prematurităţii. S-a respins ca nefondată cererea reclamantei __________________ în contradictoriu cu pârâta B____ O______ R________. A fost obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru pronunţarea acestei sentinţe, instanţa de fond a reţinut că s-a respins excepţia prematurităţii având în vedere că potrivit art. 40 alin. 1 din L. nr. 196/2018 prevede următoarele: „Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.”
Astfel, acordul scris, al proprietarilor direct afectaţi este solicitat în prealabil avizului scris al comitetului executiv, şi nu invers, cum susţine pârâta.
Pe fondul cauzei, s-a reţinut în drept, că potrivit art. 630 alin. 1 NCC, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil.
Potrivit art. 630 alin. 2 NCC, în cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi.
Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri. Potrivit art. 630 alin. 3 NCC, dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei.
Astfel, deşi, în principiu, exercitarea normală a dreptului de proprietate, care respectă limitele legale ale acestui drept, nu poate cauza altora un prejudiciu, în practică se pot ivi situaţii în care asemenea prejudicii pot apărea.
Cum, pe de o parte, este inechitabil ca terţii să suporte asemenea prejudicii iar, pe de altă parte, este imposibilă identificarea şi reglementarea unor asemenea situaţii diverse, legiuitorul l-a abilitat pe judecător să intervină şi să restabilească echilibrul între interesele celor doi proprietari vecini aflaţi în conflict.
Rezultă din prevederile art. 630 alin. (1) NCC că echitatea este fundamentul unor asemenea intervenţii ale judecătorului.
Situaţiile prevăzute de lege, deşi se aseamănă cu abuzul de drept, se diferenţiază de acesta prin aceea că nu exerciţiul dreptului de proprietate este anormal, ci prejudiciile cauzate vecinilor au acest caracter, dar şi prin absenţa culpei proprietarului care a cauzat inconveninentele.
În temeiul textului de lege citat, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său de proprietate, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată îl poate obliga la despăgubiri în folosul celui vătămat.
Dacă acest lucru este posibil, instanţa poate dispune şi restabilirea situaţiei anterioare.
Referitor art. 630 alin. 2 NCC, norma legală stipulează că dreptul de proprietate aparţinând proprietarului vecin poate fi limitat. Proprietarul are dreptul de a trage toate foloasele posibile din exploatarea bunului său, dar în limitele determinate de lege.
Este însă posibil ca, în anumite cazuri, aceste limite să se dovedească prea rigide, împiedicându-l pe proprietar să desfăşoare o activitate necesară sau utilă, care ar cauza un prejudiciu minim vecinilor. În asemenea situaţii instanţa este abilitată să evalueze interesele celor doi vecini şi să încuviinţeze desfăşurarea activităţii prejudiciabile, dacă prejudiciul cauzat ar fi minor.
Tot echitatea stă şi la baza acestei limitări judiciare a dreptului de proprietate al vecinilor, care sunt astfel obligaţi să suporte inconveniente care le depăşesc pe cele normale în raporturile de vecinătate.
Pentru acoperirea prejudiciilor suferite cei vătămaţi vor avea însă dreptul la despăgubire. În ambele situaţii, reglementate de primele două alineate ale art. 630NCC, judecătorul va putea lua, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei, dacă producerea acesteia este iminentă sau foarte probabilă. Asemenea măsuri au caracter provizoriu, până la soluţionarea litigiului pe calea dreptului comun.
În fapt, în temeiul contractului de închiriere nr. 4/13.06.2019 reclamanta a devenit locatara imobilului situat în B_____, ce se învecinează (pe acelaşi palier – parter) cu imobilul proprietatea pârâtei, respectiv ____________________ înregistrat imobilul la ORC ca punct de lucru având cod CAEN 9601 – Spălarea şi curăţarea uscată a articolelor textile şi a produselor din blană.
Reclamanta a încheiat un contract de finanţare (ajutor de minimis) în vederea derulării unei afaceri – respectiv curăţătorie de covoare, însă în vederea obţinerii autorizaţiei de funcţionare este necesar acordul vecinilor pe orizontală şi verticală, ce a fost obţinut, cu excepţia pârâtei care îşi exercită dreptul cu rea credinţă, refuzând să îşi dea acordul, deşi a fost notificată.
În ceea ce o priveşte pe pârâtă, instanţa a apreciat că refuzul acesteia de a-şi da acordul cu privire la schimbarea destinaţiei imobilului deţinut de reclamantă, nu poate fi calificat ca fiind exercitat cu rea credinţă, şi în dauna reclamantei, pentru următoarele considerente:
Potrivit înscrisurilor medicale de la dosar, reclamanta este încadrată în grad de handicap accentuat, suferind de astm bronşic persistent şi rinosinuzită cronică alergică, medicul recomandând evitarea mediului poluant, a căldurii excesive şi a umidităţii.
Astfel de condiţii pot fi create în preajma unei spălătorii (curăţătorii) a articolelor textile şi a produselor din blană.
Pe de altă parte, nu trebuie neglijat nici disconfortul dat de ridicarea nivelului de zgomot creat pârâtei atât de clienţii ce ar urma să apeleze la serviciile reclamantei, cât şi de angajaţii, şi utilajele necesare desfăşurării activităţii.
Aceasta, în condiţiile în care imobilele părţilor fac parte dintr-un condominiu rezidenţial. Apărările pârâtei cu privire la lipsa calităţii de proprietar pentru reclamantă nu sunt fondate, întrucât art. 630 prevede calitatea de proprietar numai pentru persoana care cauzează prejudiciul – în speţă pârâta, nu şi pentru persoana vătămată, respectiv reclamata.
Cu toate acestea, aşa cum pârâta a arătat, prin art. 6 din contractul de închiriere nr. 4/13.06.2019, reclamanta s-a obligat să folosească bunul închiriat conform destinaţiei sale, să nu schimbe destinaţia şi să nu tulbure liniştea proprietăţilor vecine.
Potrivit art. 1281 NCC, contractul este opozabil terţilor, care nu pot aduce atingere drepturilor şi obligaţiilor născute din contract. Terţii se pot prevala de efectele contractului, însă fără a avea dreptul de a cere executarea lui, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege.
Astfel, legea acordă dreptul terţilor interesaţi de a invoca realitatea socială ce decurge din contractul care a fost încheiat, în folosul lor personal, chiar şi împotriva părţilor contractante. Pentru toate aceste motive, instanţa a respins cererea reclamantei ca nefondată.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel reclamanta _________________, solicitând admiterea apelului, schimbarea hotărârii, iar pe fond să se admită ca fondată acţiunea. Apelanta a apreciat că s-a demonstrat, pe baza probelor administrate că refuzul intimatei pârâte de a permite realizarea activităţii propuse de apelantă este abuziv şi cu scopul vădit de a prejudicia societatea în mod excesiv şi nerezonabil. În concret, prejudiciile sunt uşor de cuantificat, deoarece afacerea se bazează pe un contract de subvenţii în baza căruia apelanta este beneficiara unui ajutor de minimis care se acordă în 2 tranşe 75% pentru cumpărarea de utilaje, amenajare de spaţiu şi încheierea a 3 contracte individuale de muncă, iar restul după ce aceasta va face dovada că a realizat venituri ce reprezintă 30 % din valoarea tranşei iniţiale. Aceste venituri trebuie realizate în termen de 12 luni, altfel ajutorul pentru cea de-a doua tranşă va fi sistat. În cazul de faţă apelanta, în baza contractului de închiriere achită chiria pe acest spaţiu, plăteşte salariile celor 3 angajaţi, cât şi facturile la furnizorii de utilităţi. Aceste prejudicii sunt constante şi continue dacă nu se va putea realiza afacerea ca urmare a refuzului intimatei. Nu sunt aplicabile disp. art. 40 din Legea 196/2018, deoarece proprietara care i-a închiriat locaţia are destinaţia de spaţiu comercial şi nu de locuinţă, aspect ce rezultă din actul de proprietate al acesteia. In ceea ce priveşte afecţiunea de care suferă intimata, s-a menţionat că aceasta nu are nici un fel de relevanţă în cauză, întrucât recomandările medicale specifice acestei boli pot fi uşor îndeplinite printr-un comportament adecvat din partea acesteia. Nu s-a probat că desfăşurarea acestei activităţi va crea vreun pericol pentru sănătatea intimatei.
Prin întâmpinare, intimata B____ O______ R________ a solicitat să se respingă apelul şi să se menţină sentinţa civilă ca fiind legală şi temeinică, dispunându-se obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată. Intimata a susţinut că temeiul de drept invocat art. 630 alin. (3) C.civ. nu este aplicabil în speţă, nefiind vorba de o acţiune sau inacţiune a intimatei-pârâte de natură să genereze inconveniente proprietarului sau altui titular al unui drept real asupra apartamentului în care apelanta înţelege să desfăşoare activităţi economice. Decizia apelantei de a se implica în operaţiuni comerciale fără ca în prealabil să ia toate măsurile necesare desfăşurării respectivelor activităţi în condiţii de legalitate, asigurate anterior naşterii riscurilor invocate, este imputabilă acesteia, astfel cum corect a reţinut prima instanţă. Normele de igienă şi sănătate publică privind mediul de viaţă al populaţiei, aprobate prin Ordinul M.S. nr. 119 din 04.02.2014 ( M.Of. nr. 127/21.02.2014), cu modificările ulterioare (Ordinul MS nr. 994/2018 pentru modificarea şi completarea Normelor de igienă şi sănătate publică privind mediul de viaţă al populaţiei, aprobate prin Ordinul ministrului sănătăţii nr. 119/2014, publicat în Monitorul Oficial nr. 720 / 21 .08. 2018) prevăd explicit la Cap. I Norme de igienă referitoare la zonele de locuit că amplasarea unităţilor cu capacitate mică de producţie, comerciale şi de prestări servicii etc. ”care prin natura activităţii acestora pot crea riscuri pentru sănătate sau disconfort pentru populaţie prin producerea de zgomot, vibraţii, praf fum, gaze toxice sau iritante etc., se amplasează numai în clădiri separate ” şi nu pot fi amplasate la o distanţă mai mică de 15 m de ferestrele locuinţelor – art. 5 alin. (1) si (2)- precum şi că ”se interzice schimbarea destinaţiei funcţionale a unor zone dacă prin aceasta se creează premisa apariţiei de riscuri pentru sănătatea populaţiei din zona locuită – art. 5 alin (6).. Este ilogică invocarea contractului de închiriere încheiat între apelantă şi proprietara apartamentului învecinat, act juridic faţă de care intimata este un terţ perfect. Proprietara apartamentului învecinat cu cel al intimatei poate să-şi denumească cum doreşte spaţiul pe care îl deţine, cu condiţia ca prin utilizarea propriei proprietăţi să nu încalce normele legale .
Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile atacate prin prisma motivelor invocate cât şi din oficiu sub toate aspectele în conformitate cu art. 479 cod procedură civilă, tribunalul constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente.
Tribunalul reţine că potrivit art.630 alin. (1) Cod civil, depăşirea inconvenientelor normale ale vecinătăţii se referă la situaţia în care „proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate”.
Textul de lege devine incident în condiţiile prevăzute de lege, ale constatării caracterului excesiv al inconvenientelor cauzate vecinului, indiferent dacă din neglijenţă, nepăsare, nepricepere sau cu rea-voinţă.
Exercitarea dreptului de proprietate este nelimitată, proprietarul unui bun având dreptul de a-l poseda, de a-l folosi, de a-i culege foloasele şi de a dispune de el în mod exclusiv şi absolut, dar în limitele legii.
Art. 630 alin. 2 Cod civil instituie posibilitatea ca dreptul de proprietate aparţinând proprietarului vecin să fie limitat. Astfel , în situaţia în care este necesară desfăşurarea unei activităţi prejudiciabilă pentru un proprietar, instanţa poate interveni şi analizând interesele celor doi vecini poate încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi, dacă prejudiciul cauzat ar fi minor.
În speţă, se reţine că reclamanta apelantă a încheiat un contract de subvenţie pentru desfăşurarea unei activităţi comerciale, iar pentru obţinerea avizului de funcţionare are nevoie de acordul proprietarilor apartamentelor învecinate cu spaţiul comercial, printre care şi cel al intimatei pârâte, care a refuzat însă să-şi dea acordul.
Apelanta reclamantă a invocat exercitarea abuzivă a drepturilor de către pârâtă, scopul fiind de a o prejudicia, într-un mod excesiv şi nerezonabil şi contrar bunei credinţe.
Analizând probele administrate în cauză, se constată că în mod legal şi temeinic instanţa de fond a reţinut că refuzul pârâtei nu a fost exercitat cu rea credinţă şi în dauna reclamantei.
Astfel în analiza inconvenientelor normale de vecinătate trebuie avute în vedere şi consideraţiile de ordin personal ale proprietarului afectat, amploarea şi natura inconvenientelor pe care aceasta le suportă depinzând de sănătatea şi vârsta sa.
Faţă de natura activităţii pe care urmează să o desfăşoare reclamanta apelantă, de condiţiile pe care le presupune funcţionarea un spaţiu comercial având ca obiect spălarea/curăţarea articolelor textile şi a produselor din blană este evident că se creează un mediu necorespunzător şi cu un nivel de zgomot peste cel normal.
Ţinând seama şi că peretele comun al celor două apartamente este cel de la baie, tribunalul apreciază că activitatea pe care urmează să o desfăşoare reclamanta este în măsură să afecteze starea de sănătate a pârâtei intimatei, refuzul acesteia de a-şi da acordul la funcţionarea spaţiului comercial fiind pe deplin justificat.
Aspectele invocate de apelantă cu privire la condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească pentru a primit ajutorul convenit prin contractul de subvenţie tribunalul apreciază că nu au relevanţă în cauză întrucât reclamanta trebuia să se asigure înainte de demararea procedurilor de acordare a subvenţiei că nu existau probleme cu spaţiul închiriat.
Având în vedere natura şi gravitatea inconvenientelor ce ar trebuie suportate de pârâtă, tribunalul nu va avea în vedere prejudiciul invocat de apelantă constând în cheltuielile lunare pentru chirie, plata salariilor, facturile de utilităţi.
Pentru considerentele mai sus reţinute, tribunalul apreciază ca legală şi temeinică sentinţa apelată şi constată ca nefondat apelul, astfel că în temeiul art.480 C.p.civ. urmează să-l respingă.
Intimata a solicitat cheltuieli de judecată în sumă de 1500 lei reprezentând onorariu avocat. Tribunalul apreciază însă că acest cuantum al onorariului este vădit disproporţionat raportat la activitatea desfăşurată de avocat pe parcursul procesului în apel(redactare întâmpinare şi prezenţa la un termen de judecată), astfel că în conformitate cu prevederile art.451 alin.2 C.p.civ. va reduce cheltuielile constând în onorariu avocat, apreciind ca justificată suma de 1000 lei.
În baza art.453 c.p.civ. tribunalul va obliga pe apelantă să plătească intimatei suma de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul formulată de apelanta U______ D___ SRL , JXXXXXXXXXXX , cu sediul în B_____, ___________________, judeţul B_____, împotriva sentinţei civile nr. 7259/18.12.2019 pronunţată de Judecătoria B_____ în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXX , având ca obiect ordonanţă preşedinţială, în contradictoriu cu intimata B____ O______ R________, CNP – xxxxxxxxxxxxx cu domiciliul ales la C abinet Avocat L______ C_________ din B_____, ______________________.26 , judeţul B_____ .
Obligă pe apelantă să plătească intimatei suma de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Definitivă.”
Avocat Gherasim Andrei-Gheorghe
Titular Cabinet de Avocat ”Gherasim Andrei-Gheorghe” specializat litigii de muncă
