Având în vedere condițiile actuale, ca efect al instituirii stării de urgență prin Decretele nr. 195/2020 și 240/2020 și a emiterii mai multor ordonanțe militare, prin care s-a dispus, printre altele, închiderea multor centre comerciale sau educaționale (mall-uri, centre educative, frizerii, saloane de înfrumusețare, restaurante, cluburi, autogări, etc), cu consecințe grave asupra situației economice ale întreprinzătorilor, este necesară restabilirea unui echilibru între obligațiile contractuale din contractele de închiriere (locațiune), pentru ca riscul contractului să nu fie suportat exclusiv de către locatar/chiriaș.
Pentru a beneficia de remediile partajării riscului contractului, în cazul în care părțile nu ajung la un consens, este necesară intervenția instanței de judecată.
Instanța judecătorească poate interveni asupra obligațiilor contractuale fie pe calea ordonanței președințiale prev. de art. 997 și urm. din Codul de procedură civilă, aceasta fiind o procedură ce poate fi soluționată inclusiv pe durata stării de urgență, fie pe calea dreptului comun, prin intermediul unei cereri de chemare în judecată având ca obiect adaptarea clauzelor contractuale pe durata stării de urgență, având ca temei impreviziunea prev. de art. 1271 din Codul civil actual.
Sub regimul Codului civil din 1864, teoria impreviziunii era fundamentată pe dispozițiile art. 970 care stipulau: „Convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natura sa.“ Așadar, chiar dacă nu era consacrată in terminis, din punct de vedere normativ, impreviziunea rezulta din însăși reglementarea de principiu relativă la contracte, ea fiind justificată prin elementele de bună-credință și echitate ce caracterizează executarea contractelor.
1. Pe calea ordonanței președințiale arătate mai sus, ca primă opțiune aflată la îndemâna debitorului locatar, se poate solicita instanței amânarea temporară a executării obligaţiei de plată pentru un anumit procent al diferenţei de chirie din chiria datorată în perioada stării de urgență. De asemenea, se poate solicita procentual amânarea plății și a celorlalte cheltuieli adiționale spațiului închiriat (servicii de pază și protecție, publicitate/marketing, taxe adiționale, etc.) prevăzute în contractul de închiriere încheiat între părți.
În susținerea unei astfel de acțiuni se poate porni de la însuși scopul încheierii contractului. Pe lângă asigurarea folosinţei liniștite a bunului şi garantarea locatarului că îşi va putea desfăşura activitatea economică în spaţiul închiriat, contractarea locaţiunii în special în spații comerciale întinse (mall-uri, ansambluri comerciale, unități de recreație, etc.) presupune desfăşurarea unei activităţi specifice, această obligaţie fiind implicită.
Având la bază dispozițiile Decretului nr. 195/2020, prin Ordonanţa militară nr. 2/2020 s-a dispus suspendarea activității mai multor categorii de întreprinzători/agenți economici;
– art. 1 alin. (1): ”Se suspendă temporar activitatea în cabinetele de medicină dentară”, cu excepția intervenţiilor stomatologice de urgenţă;
– art. 2 alin. (1): începând cu data de 22.03.2020 ”se suspendă temporar activităţile de comercializare cu amănuntul a produselor şi serviciilor în centrele comerciale în care îşi desfăşoară activitatea mai mulţi operatori economici, cu excepţia vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice şi a serviciilor de curăţătorie.” Prin alin. (2) al art. 2 se definește centrul comercial, „structura de vânzare cu suprafaţa medie sau mare în care se desfăşoară activităţi de comercializare cu amănuntul de produse, servicii de piaţă şi de alimentaţie publică, ce utilizează o infrastructură comună şi utilităţi adecvate„, astfel cum este reglementat în anexa la Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.” Sunt exceptate de la dispozițiile de mai sus, vânzarea produselor electronice şi electrocasnice de către operatorii economici care asigură livrarea la domiciliul/sediul cumpărătorului și vânzarea produselor şi serviciilor de optică medicală.
– prin art. 49 din Anexa nr. 1 la Decretul nr. 195/2020 s-a stabilit că ”pe durata stării de urgenţă, cursurile din toate unităţile şi instituţiile de învăţământ se suspendă”, măsura incluzând atât unitățile publice de învățământ, cât și pe cele private (grădinițe, școli private, etc.)
– de asemenea, art. 11 din Ordonanța militară nr. 7/04.04.2020 prevede următoarele: ”Se suspendă transportul rutier internațional de persoane prin servicii regulate, servicii regulate speciale și servicii ocazionale în trafic internațional, pentru toate cursele efectuate de către operatorii de transport spre Italia, Spania, Franța, Germania, Austria, Belgia, Confederația Elvețiană, Regatul Unit al Marii Britanii și al Irlandei de Nord, Regatul Țărilor de Jos și Turcia și din aceste țări către România, pe toată perioada stării de urgență”;
Efectul direct al acestor dispoziții constă în aceea că s-a instituit un impediment legal temporar în îndeplinirea, cel puţin într-o măsură semnificativă, a obligaţiilor locatorului, creându-se astfel premisele invocării de către acesta a imposibilităţii fortuite de executare.
Este de la sine înțeles că odată cu suspendarea activităților comerciale, de învățământ sau de transport rutier ori aerian s-a redus considerabil volumul vânzărilor, al traficului și, implicit al veniturilor încasate, ceea ce creează un vădit dezechilibru în respectarea obligațiilor contractuale.
Într-o atare situație locatorii vor fi prejudiciați în mod ireversibil ca urmare a măsurilor pe care locatorii le vor putea lua împotriva locatarilor în temeiul clauzelor contractuale, incluzând plata integrală a chiriei, a tuturor accesoriilor acestora, precum și a penalităților de întârziere aferente. Un astfel de demers poate conduce chiar la rezilierea contractelor de locațiune, ceea ce constituie un real pericol pentru activitatea agentului locatar.
Câtă vreme locatorul se afla in imposibilitatea de a-si îndeplini obligaţia esenţială de a asigura folosinţa liniştita si utilă a spaţiului închiriat potrivit scopului avut în vedere la momentul încheierii contractului, este absolut necesară restabilirea echilibrului prestațiilor contractuale.
Ca urmare a suspendării desfăşurării activităţii în cadrul spațiului închiriat, acesta devine un simplu depozit al bunurilor locatarului, iar plata chiriei în cuantumul agreat prin contract nu mai corespunde scopului urmărit de părţi la încheierea contractului.
Ca atare, având la bază dispozițiile art. 997 și urm. din Codul de procedură civilă, instanţa de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparenţa de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.
Se impune a fi avute în vedere și dispozițiile art. 1818 din Codul civil referitoare la imposibilitatea folosirii bunului, care stabilesc următoarele:
(1) Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.
(2) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
(3) Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788.
(4) În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese. și din aceste țări către România, pe toată perioada stării de urgență.”
De asemenea, raportat la momentul încheierii contractului de locațiune, pot fi avute în vedere și dispozițiile art. 1423 din vechiul Cod civil.
Subsidiar temeiului învederat mai sus pentru susținerea pronunțării unei cereri de emitere a ordonanței președințiale, cererea poate fi justificată pe temeiul impreviziunii.
Impreviziunea constă în paguba pe care o suferă una dintre părţile contractante ca urmare a dezechilibrului grav de valoare care intrevine între prestaţiile sale şi contra prestaţiile celeilalte părţi, în cursul executării contractului, determinat de fluctuaţiile monetare sau de alte împrejurări.
Așa cum am arătat mai sus, Codul civil anterior nu cuprindea dispoziții exprese privitoare la impreviziune, însă prin Decizia Curții constituționale nr. 623/2016 din data de 25 octombrie 2016 se confirmă existența acesteia și posibilitatea invocării unui astfel de remediu în relațiile contractuale.
2. Pentru a întări succesul cererii de emitere a ordonanței președințiale, dat fiind caracterul provizoriu al acesteia, se impune ca, concomitent sau ulterior formulării cererii, dar până la stabilirea termenului de soluționare al ordonanței, să fie învestită instanța cu o acțiune de drept comun având ca obiect adaptarea clauzelor contractuale pe durata stării de urgență sau pe un anumit interval de timp din această perioadă de referință care să aibă ca efect reducerea obligațiilor contractuale ale locatarului (reducerea chiriei, precum și, după caz, a celorlalte cheltuieli adiționale). În acest fel se justifică și caracterul provizoriu al măsurilor solicitate pe calea ordonanței președințiale.
3. Unde se depune cererea de emitere a ordonanței președințiale sau de drept comun?
Potrivit dispozițiilor art. 998 din Codul de procedură civilă, cererea de ordonanţă preşedinţiala se va introduce la instanţa competentă să se pronunţe în primă instanţă asupra fondului dreptului.
Potrivit art. 94 lit. k) din Codul de procedură civilă, judecătoriile judecă orice alte cereri evaluabile în bani în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, indiferent de calitatea părţilor, profesionişti sau neprofesionişti. În cazul în care valoarea cererii depășește suma de 200.000 de lei, competența soluționării cererii aparține Tribunalului.
În ceea ce privește competența teritorială, art. 107 alin. (1) din Codul de procedură civilă stabilește că cererea de chemare în judecată se introduce la instanţa în a cărei circumscripţie domiciliază sau îşi are sediul pârâtul, dacă legea nu prevede altfel.
Avocat Gherasim Andrei-Gheorghe
Titular Cabinet de Avocat ”Gherasim Andrei-Gheorghe”